Last Updated on mars 27, 2022 by Talium

Le secteur de l’immobilier est l’un des cas d’usage les plus intéressant lorsque l’on souhaite parler des avantages de la tokenisation. C’est le secteur dans lequel on investit le plus au niveau mondial, largement devant tous les autres marchés. Mais c’est aussi un des marchés les moins liquides. Même si le crowdfunding a tenté de résoudre ce problème, l’immobilier a encore des désavantages : il manque de transparence, nécessite beaucoup d’argent et n’est adapté que pour de l’investissement à long terme. Or, les besoins ont changé : les durées de location ou d’achat se raccourcissent, les propriétaires sont plus nombreux, il y a de plus en plus de cohabitation et les complications administratives restent un obstacle important.

Mais nous avons de la chance, la blockchain (ou autre technologie de registre distribué) est là pour venir disrupter le milieu ! 

Pour rappel, avant d’aller plus loin dans cet article, la tokenisation consiste à digitaliser des titres financiers sur une technologie de type blockchain. Dans le cas de l’immobilier, c’est la société derrière le bien immobilier en question dont les titres sont digitalisés. Les titres digitalisés s’appellent des tokens (ou jetons). La blockchain est un type de structure de données où les informations sont stockées et ne peuvent plus être modifiées, ou supprimées. La blockchain est immuable. Grâce à sa structure, elle permet aussi de transférer de la valeur.

Une meilleure liquidité

L’immobilier représente la plus grande classe d’actifs au monde, mais aussi la moins liquide. Traditionnellement, une propriété se vend une fois tous les 20 ou 30 ans et en une seule unité. Grâce à la blockchain, il est possible de vendre la propriété en un token non fongible ou plusieurs tokens fongibles. Soit la société derrière le bien immobilier digitalise un seul titre représentant le bien en entier (et donc une part qui représente 100% de la société), ou plusieurs titres, pour fragmenter le bien. Ainsi, au lieu d’avoir une transaction tous les 20 ou 30 ans, nous pouvons passer à des centaines ou milliers de transactions par minute.

Cette forte liquidité apporte également des avantages à l’investisseur qui va pouvoir diversifier plus facilement ses investissements. 

Traçable

Si nous prenons un projet immobilier dès sa naissance (construction), nous notons qu’il y a de nombreuses étapes jusqu’à la livraison du bien. Pendant ce parcours, beaucoup de pertes ont lieu. La traçabilité offerte par la technologie blockchain est un avantage indéniable. Les hashs des informations relatives au plan de construction, les matériaux utilisés, etc. et leurs flux pourront être inscrits sur la blockchain. C’est pour le moment la caractéristique la plus utilisée de cette technologie, mais qui l’est encore très peu dans le secteur de l’immobilier. 

De la transparence pour plus de confiance

La blockchain permet une transparence des données sans précédent. Lorsqu’une donnée est inscrite sur la blockchain, elle ne peut plus être retirée. Elle permet la gestion de transfert de valeur, des droits, et des données d’une manière totalement transparente. Cette qualité est utilisée afin de faire de l’authentification. 

Prenons l’exemple du Georgian National Agency for Public Registry (NAPR) qui fait de l’authentification sur Bitcoin. Un hash du titre de propriété est inscrit sur la blockchain et correspond au hash du même titre inscrit sur le site du NAPR et prouve ainsi son authenticité. Il est important de noter que ce n’est pas la donnée qui est inscrite sur la blockchain, elle n’est pas faite pour cela. C’est le hash de la donnée, son empreinte numérique, qui y est inscrit et protégé grâce à la cryptographie. 

Cette fonctionnalité a pour effet d’accroître la confiance de l’investisseur.

Automatisation des processus

Les smart-contracts permettent de rendre automatique certains processus. Ce sont dans les smart-contracts que sont paramétrées toutes les caractéristiques des tokens comme par exemple, combien en sera-t-il créé ? À quel moment ? Quels droits donnent-ils ? etc.

Ils déterminent en combien de tokens les titres de la société à prépondérance immobilière qui détient le ou les biens immobiliers en question sont divisés, si ceux-ci donnent un droit de vote ou non, s’ils donnent un droit au dividende, de combien, etc.

Il est aussi possible d’automatiser le paiement d’un loyer sur la blockchain, ce qui permettrait d’en avoir une preuve et de ne pas avoir à demander de quittance de loyer. Même avantage avec le bail, il peut directement être enregistré sur la blockchain et seul le hash de l’enregistrement du bail sera alors à fournir en cas de besoin.

Réduction des intermédiaires et des coûts

L’automatisation apportée par les smart-contracts permet de se passer de certains intermédiaires qui interviennent traditionnellement dans la vente ou l’achat d’un bien immobilier. Ils peuvent automatiser l’administration, le contrôle et le paiement des entrepreneurs et des fournisseurs du secteur immobilier (e.g. : personnel de nettoyage, artisans…). Un rapport de Fibree de 2019 estime une réduction possible de 70% des coûts administratifs grâce à la blockchain. 

Aussi, comme nous venons le voir dans le point précédent, étant donné que tout est paramétré dans le smart-contract, il n’y a pas besoin d’un intermédiaire financier traditionnel pour verser les dividendes ou donner le droit de vote : généralement, c’est la plateforme qui a permis l’émission des tokens qui supporte cette gestion.

Autre exemple de réduction des intermédiaires : la décentralisation d’Airbnb. L’automatisation permet de se passer d’une telle plateforme. Il est souvent avancé le contre-argument qu’il serait alors difficile de déceler les arnaques, mais il est possible de réduire ce risque avec une gestion des identités et des signalements en cas de problème. 

Néanmoins, il est difficile de se passer de certains intermédiaires. Le notaire est important afin de vérifier l’état du bien immobilier avant d’en transférer la propriété, partielle ou totale. Ensuite, le registre des propriétés n’est pas digitalisé comme le registre des mouvements de titres. Cette action finale est toujours à faire en dehors de la blockchain, jusqu’à ce que la loi évolue. 

Accélération des processus

Dans la continuité des deux points précédents, l’automatisation a aussi ce grand avantage de rendre les processus plus rapides. La réduction des intermédiaires permet de se passer de certaines étapes qui demandaient des délais auparavant. Que ce soit au moment de l’émission des tokens, la vente de ceux-ci et également leur revente, l’utilisation de la blockchain est imbattable. 

Afin d’émettre les jetons, la société doit établir un prospectus, ou un DIS (Document d’Information Synthétique) selon le montant à tokeniser. Une fois que ce document est réalisé et que les caractéristiques du jeton sont déterminées, l’émission peut se faire en 5 minutes. Chaque achat/revente des jetons se fera de manière tout aussi rapide après validation du KYC des acheteurs/revendeurs, qui prendra moins de temps que dans un schéma traditionnel. 

Marché secondaire

Un des plus grands avantages de la tokenisation réside dans la possibilité de vendre les jetons sur un marché secondaire. Il est important de rappeler que dans le cas de l’immobilier (ou même de l’art d’ailleurs), c’est la société qui détient le bien qui est tokenisée. Ainsi, sur le marché secondaire, ce sont des titres financiers qui y sont échangés. 

Cela a pour conséquence de rendre encore plus liquide le secteur de l’immobilier. En effet, grâce à l’ouverture à ces nouveaux marchés, cela apporte bien plus d’investisseurs, et améliore de ce fait, la liquidité. 

Contrôle par l’investisseur

Plus d’investisseurs et plus de choix pour les investisseurs : le fractionnement des jetons permet de faire baisser les prix. Au lieu d’être propriétaire d’un bien en entier, il est possible d’être détenteur de 2, 5, ou 60 % des parts de la société qui détient le bien immobilier et d’en récupérer les bénéfices. Ainsi, il est plus simple d’investir et de diversifier ses investissements. 

Ceci a pour effet secondaire d’augmenter l’attractivité de ce type de placement et in fine de rendre le marché encore plus liquide.

Plus écologique

Comme il est souligné dans le rapport de Fibree 2019, grâce à une meilleure efficacité et transparence des procédures immobilières, cela permet (et le permettra d’autant plus lorsqu’il y aura eu des évolutions) d’économiser des ressources et de réduire les émissions de carbone. “L’industrie passe des processus linéaires – où un bâtiment dure pour l’éternité – à l’immobilier durable, et des solutions circulaires qui mettent l’accent sur la réutilisation, la limitation de la détérioration des matériaux et la réduction de l’utilisation des ressources et de l’empreinte CO2. Ces mécanismes et processus peuvent être rendus plus efficaces grâce à la technologie blockchain, car elle peut aider à gérer les complexités de l’économie circulaire.”

Comme nous venons de le voir, les technologies blockchain et similaires ont beaucoup à apporter au secteur de l’immobilier. Cependant, afin de pouvoir rendre les processus plus efficaces de bout en bout, des évolutions sont toujours nécessaires, en particulier au niveau de la loi. En ce qui concerne les mouvements de titres, le décret DEEP a pu faire évoluer le monde de l’actionnariat, c’est grâce à cela qu’il est possible de digitaliser les titres financiers de sociétés immobilières. La digitalisation des industries est inévitable. Il est nécessaire que tous les acteurs de l’industrie utilisent les nouvelles technologies à leurs avantages dès maintenant, afin de ne pas rater le train en marche.