Tokenisation et Immobilier

L’immobilier est en tête des véhicules d’investissement favoris dans le monde mais reste, paradoxalement, totalement illiquide. Aujourd’hui, la tokenisation fait son entrée dans le secteur et compte bien le révolutionner.

// partie 1

L'immobilier aujourd'hui

Le marché de l’immobilier représente $ 280T d’actifs à travers le monde dont seulement 1% est disponible en bourse.
 

Aux USA, sur ce faible pourcentage, 93% sont réservés aux investisseurs accrédités (13M de personnes en 2020 soit 4% de la population). 

Ces chiffres élitistes s’expliquent par la complexité d’intégration des biens et des investisseurs. L’inscription d’un bien sur une place de marché publique peut prendre plus de 2 ans et coûter jusqu’à 10% de la valeur du bien introduit.

Malheureusement, la facture ne s’arrête pas là : si le bien parvient à être vendu, la transaction peut prendre de 6 mois à 2 ans et coûter jusqu’à 3% de la valeur du bien, 75% de ces coûts étant des frais administratifs.

En Europe, le marché immobilier est estimé à 37,5 milliards de dollars, dont 7,5 milliards pour l’immobilier commercial. Pourtant, seuls 400 milliards de dollars sont cotés en bourse, soit à peine 1%.

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// partie 2

Tokeniser pour rendre la pierre liquide

Alors qu’internet permet de numériser le partage d’informations, la blockchain permet de numériser le transfert de valeur.

Rappel : Tokeniser des actifs revient à numériser un droit (politique, financier, immobilier) sur un grand livre partagé (blockchain/DLT). On y crée des “tokens” (= jetons) dotés de caractéristiques (fongibilité, traçabilité, offre, comportement, gouvernance, etc.) afin de représenter au mieux l’actif numérisé. La blockchain permet ensuite d’enregistrer les mouvements des tokens de manière sécurisée et en toute confiance.

Plus d’investisseurs et plus de choix nous amènent à un marché plus liquide où les investissements sont plus facilement diversifiés et où les échanges ne sont plus freinés par les frais (qui pourraient être réduits aux seuls frais d’utilisation du réseau blockchain choisi).  

Ex : une transaction sur la blockchain Polygon (MATIC) revient à moins de 1 centime d’euro à l’heure où nous écrivons ces lignes. 

Le nombre de transactions augmente et les processus deviennent de plus en plus autonomes et/ou automatisés grâce à l’utilisation de contrats intelligents (smart contract). Ce fonctionnement est envisageable avec l’emploi du standard de référence dans la tokenisation de titres financiers : l’ERC-1400 — que l’on peut utiliser avec chacune des dizaines de blockchains compatibles avec la machine virtuelle Ethereum (EVM). Ce standard offre une forte capacité d’adaptation à l’évolution des réglementations mobilières en permettant la combinaison d’éléments de contrôle de conformité on-chain et off-chain afin de garantir une transaction 100% conforme. Cette conformité à toutes exigences multi-juridictionnelles ou contractuelles en vigueur peut être maintenue dans le temps et est donc pérenne. 

Dès lors, les processus sont hautement automatisés et les tokens fraîchement créés deviennent facilement échangeables sur une marketplace possédant un marché secondaire en gré à gré (OTC), pour au final une liquidité très améliorée et accompagnée d’une réduction significative des intermédiaires et des coûts.

Ex : L’intervention d’un notaire n’est plus nécessaire lorsque nous échangeons des tokens mais nous y reviendrons dans la partie légale.

// partie 3

Que dit la loi ?

1 – Le montage financier pour tokeniser un immeuble
Il n’existe pas (encore) de loi accordant qu’un jeton puisse représenter la propriété partielle d’un actif immobilier. En revanche, de plus en plus de juridictions officialisent qu’un token puisse représenter une propriété partielle d’une entreprise. La tokénisation d’un bien immobilier se fait alors non pas par la tokénisation des parts de la propriété, mais par la tokénisation des parts d’une société qui possède la propriété.

NB : La société en question est usuellement un véhicule d’investissement ou un trust spécialement créé et qui possède tout ou partie du bien. La tokenisation des actions de la société revient alors à tokeniser la propriété du bien.

Les sociétés anonymes françaises peuvent enregistrer leurs mouvements d’actions dans un registre décentralisé pour simplifier la tenue de compte grâce à un “dispositif d’enregistrement électronique partagé” (DEEP). Ce type de reconnaissance légale des mouvements de titres tokenisés existe dans de plus en plus de pays.

Ainsi, transférer des « jetons immobiliers » revient à transférer des actions d’une société, et cela peut se faire de manière 100% légale sans l’intervention de tiers (notaire, avocats). Cela simplifie le processus de transfert : s’il avait été possible de tokeniser l’actif physique immobilier lui-même, chaque transaction aurait nécessité la charge supplémentaire d’un acte notarial.

2 – En France et Europe
Le financement immobilier via l’émission de tokens ne répond pas à la loi du financement participatif. Il faut y appliquer des réglementations spécifiques qui varient selon la  nature de l’offre et de la qualification des tokens.

// Partie 4

Les cas d'usage

1 – La propriété partielle

Un investisseur qui choisit un bien tokenisé, choisit un marché flexible où il peut posséder x% d’un bien à hauteur de sa capacité d’investissement (à travers une société ou un fonds). 
 

Il devient alors éligible à x% des revenus ou bénéfices générés par l’actif. Typiquement, des profits annuels de 5 à 15% sont générés tandis que les risques d’investissement sont atténués par la disponibilité d’un marché secondaire qui favorise la liquidité.

Exemple : Vous pouvez mettre en location un immeuble tokenisé et mettre en place une règle où les propriétaires reçoivent chaque mois un % du loyer après déduction des charges.

2 – Revenue Sharing

Dans le cas précédent, les investisseurs achetaient des jetons qui représentaient une propriété partielle d’un bien et donnaient des droits sur les revenus futurs. Ici, les investisseurs acquièrent uniquement des parts des revenus futurs générés par le bien, sans droit de propriété. Les jetons peuvent être qualifiés de royalty token.

Cette nuance permet de proposer des prix d’entrée plus attractifs et un revenu régulier. De plus, l’investisseur reste libre de revendre ses tokens quand il le souhaite sur le marché secondaire.

3 – Financement Participatif

A la manière du crowdfunding, il est possible de lever des fonds avec la tokenisation. A la différence que les tokens sont transférables et fractionnables. Cet avantage permet d’assurer un marché liquide. Un investisseur peut récupérer ses fonds à tout moment en vendant ses tokens sur un marché secondaire. Cette pratique lui permet de réduire considérablement les risques liés à l’investissement.  

La tokenisation permet également d’assurer la transparence du projet avec des transactions rendues publiques sur le réseau blockchain et de soutenir l’automatisation des processus avec la mise en place de règles (smart contract). 
 

D’un point de vue réglementaire, les sommes levées via tokenisation dépasse le plafond classique du crowdfunding.  

NB : Ces levées de fonds exigent un cadre juridique irréprochable pour assurer que les capitaux seront totalement dédiés au projet (et éviter les exit scam).

4 – Location avec option d’achat

Un appartement tokenisé est mis en location. Un locataire paye chaque mois un loyer qui est redistribué aux investisseurs (propriété partielle et revenue sharing). 
 

Dans le cas d’une location avec option d’achat, le locataire choisit de devenir investisseur. Chaque mois, token après token, il devient propriétaire de son bien et réduit son loyer (une partie lui étant reversée).  

Un fonctionnement qui peut rappeler les crédits classiques, mais ici pas il n’y à pas de demande de prêt, pas de frais administratifs, pas de pénalités en cas de remboursement anticipé, pas d’intérêt à rembourser… Ici il n’y a qu’un locataire, son bail et sa capacité d’acheter ou vendre ses tokens comme il le souhaite. 

NB : le locataire peut décider de quitter le logement tout en conservant ses tokens pour profiter du revenu passif des futurs loyers. 

5 – Transformer son bien en collatéral

Le monde de la blockchain voit émerger depuis 2020 la DeFi (finance décentralisée) qui se passe totalement ou partiellement de tiers de confiance. Pour faire simple, cette méthode peut permettre d’utiliser un capital comme garantie / collatéral (en le bloquant) afin de réaliser un emprunt en crypto monnaie.
 

Un propriétaire de biens tokenisés peut espérer reproduire un schéma identique en engageant les tokens issus de son bien. Le fonctionnement est alors similaire à un prêt hypothécaire mais permet de réduire les frais et les intérêts liés à l’opération.

 

NB : ce cas d’usage relève de la capacité des places d’échange à accepter ou non les tokens émis dans le cadre de tokenisation de biens mobiliers.

Références :
Talium
Immomatin
Affiches parisiennes
« Financement de l’immobilier via blockchain » – Compta Online
Savilis World Research
Assets KPMG
Blockchain Real Estate Summit
MIT

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